Hanzevast capital, een grote aanbieder van niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen, heeft met Deutsche Pfandbriefbank, een akkoord bereikt over een vijfjarige financiering van euro 132 mln voor negen van zijn vastgoedmaatschappen. Voorwaarde is dat de negen fondsen worden samengevoegd om zo het risicoprofiel te verlagen.
'De bank heeft risico's en de participanten hebben belangen. We moesten dit op een manier gelijkschakelen zodat iedereen er voordeel bij heeft', aldus financieel directeur Niek Broeijer van het Hilversumse Hanzevast.
Hanzevast is al enige tijd bezig met de herfinanciering van de negen maatschappen, maar Deutsche Pfandbriefbank, het voormalige Hypo Re, wilde deze enkel voor een korte periode financieren en bovendien tegen een hoge prijs. Hanzevast betaalt nu een rente van 5 procentpunt boven Euribor, dat is de rente waartegen banken bij elkaar lenen. Op dit moment staat de Euribor op een historisch laag niveau en komt de totale rentevergoeding uit op ongeveer 5,6%.
Deutsche Pfandbriefbank heeft in een eerder stadium aangegeven zich in zijn geheel terug te willen trekken van de Nederlandse vastgoedmarkt. Om die reden heeft Hanzevast geprobeerd de financiering bij 'gangbare Nederlandse en enkele Duitse vastgoedfinanciers' onder te brengen. Zonder succes. 'Het gaat om relatief kleine maatschappen van één tot maximaal vier kantoorpanden. Mede door de grote volatiliteit in de kasstroom is dit moeilijk te financieren', legt Broeijer uit.
Deutsche Pfandbriefbank wilde alsnog akkoord gaan met een verlenging van vijf jaar, mits de negen maatschappen worden ondergebracht in een fusiefonds. De pijn van de huuruitval wordt zo over een grotere portefeuille verdeeld.
Door deze constructie neemt de bank genoegen met een renteopslag van 1,5%. Op basis van de nieuwe voorwaarden komt de totale financieringslast uit op 4% per jaar. 'Objectief gezien zijn dit mooie voorwaarden, zeker in de huidige markt.' Hanzevast moet de schuld van euro 132 mln in etappes aflossen.
De maatschappen die de vastgoedbelegger wil samenvoegen zijn alle vanaf de periode 1998 geïnitieerd. Het vastgoed bestaat in zijn geheel uit kantoorpanden in Nederland.
De originele kostprijs van het vastgoed van de negen maatschappen bedroeg euro 217 mln. Na een afwaardering is de waarde eind 2009 vastgesteld op euro 166 mln. Broeijer: 'Dit is toe te schrijven aan een combinatie van leegstand en lagere huurniveaus. Er is duidelijk prijserosie in de huuropbrengsten opgetreden.'
Hanzevast wil de fusie zo snel mogelijk doorvoeren en moet daarvoor toestemming krijgen van de meer dan 2500 participanten die samen zo'n euro 50 mln hebben ingelegd. Een belangrijke horde wordt het overtuigen van beleggers die in de goeddraaiende fondsen zitten om in te stemmen in de constructie waarbij zij ook de pijn van de slecht draaiende fondsen voor hun kiezen krijgen. Dat dit een stevige hobbel kan zijn, volgt uit de grote verschillen tussen de prestaties van de fondsen.
Zo kent het best presterende fonds een leegstand van circa 10%, wat acceptabel te noemen is in deze markt. In het slechtst presterende fonds loopt de leegstand medio dit jaar op naar maar liefst 90%, aangezien een grote huurder - de Rijksgebouwendienst - een pand in Zwolle verlaat. Gemiddeld bedraagt de bezettingsgraad van alle maatschappen 63%.
Hanzevast wil de komende maanden de participanten ervan overtuigen dat deze constructie ook in het belang is van beleggers in de goed draaiende fondsen. Broeijer wijst erop dat de financiering enkel wordt aangeboden bij samenvoeging.
Broeijer zegt dat er bovendien weinig alternatieven zijn: 'Je kunt wel een goed draaiende maatschap hebben, met vaste huurinkomsten, maar zonder financiering heb je helemaal niets.'
Volgens de financieel directeur is er voor de beleggers in de goede maatschappen een extra prikkel om met het fusieplan in te stemmen. Want op dit moment verbiedt Deutsche Pfandbriefbank een winstuitkering in alle maatschappen van Hanzevast. Als er ingestemd wordt met de nieuwe constructie, wordt dit verbod opgeheven nog voordat de fusie officieel plaatsvindt, aldus Broeijer. 'Beleggers in de slechter draaiende maatschappen profiteren dus niet van een betaling uit de beter lopende fondsen.'
Hanzevast wil twee vergaderingen beleggen waarbij minimaal driekwart van de participanten aanwezig dient te zijn. Van deze participanten moet nog eens driekwart instemmen met het voorstel. Dit betekent dat per maatschap 57% van de beleggers akkoord moet gaan met de fusie.
Hanzevast heeft accountantsbureau KPMG ingehuurd om vastgoed-maatschappen objectief te waarderen. 'Dat wordt een spannende operatie, want over de waardering van vastgoed kun je lang discussiëren. Als je puur naar de waarde van het vastgoed of de huurinkomsten kijkt, kom je er niet uit. Het lijkt namelijk heel objectief, maar dat is het niet.' Het onderzoek van KPMG moet in april zijn afgerond.
De resultaten van het onderzoek worden eerst besproken met de besturen van de fondsen, vervolgens worden de participanten geïnformeerd. In juni volgen vergaderingen waar de goedkeuring van de participanten wordt gevraagd.
Hanzevast rekende er eerder op dat de fusie tot extra kosten zou leiden vanwege een overdrachtsbelasting, maar dit is niet het geval, blijkt uit eigen fiscaal onderzoek. Doordat tussen de negen maatschappen een extra schakel wordt geplaatst en er dus met participaties wordt geschoven, is er geen sprake van een daadwerkelijke overdracht. Om die reden dient er dus geen overdrachtsbelasting te worden afgedragen.
Broeijer verwacht dat beleggers akkoord gaan met de fusie. 'Het plan is aangekondigd en ik heb overwegend positieve geluiden gehoord.' Tegelijkertijd beseft Broeijer ook dat er wel degelijk risico's zijn: 'Er hoeft maar één belegger ontevreden te zijn en naar de rechter te stappen. Met 2500 beleggers is die kans aanwezig.'
Hilversum, 22 maart 2010, Het Financieele Dagblad,
Door: A. Tankus; M. Schiffers