Home » Nieuws » Vastgoedmarkt: Verkoop van kantoren tegen ramsjprijzen

Vastgoedmarkt: Verkoop van kantoren tegen ramsjprijzen

26 januari 2015

De sanering van de kantorenmarkt begint vorm te krijgen. Onder druk van banken gaan veel panden van de hand voor enkele honderden euro’s per vierkante meter. Sloop, herbestemming en revitalisering komen zo dichterbij.

Door Peter Hanff

Het Kadaster is een rijke bron van informatie over vastgoedbeleggingen die de verwachtingen niet hebben waargemaakt. Zo verscheen op 18 december een kandidaat-notaris van CMS namens Olympus Investments (2002) bij een notaris, ook van CMS. Op de agenda stond de levering van Brugpoort, het voormalige kantoor van het Brabants Dagblad in Den Bosch (5.564 m2 en 102 parkeerplaatsen). Volgens berichtgeving in Vastgoedmarkt was de verkoper in 2005 voor 9.750.000 euro in bezit gekomen van het Bossche kantoor.

Ruim negen jaar later bracht het iets meer dan een vijfde van dat bedrag op: 2.020.000 euro. De verkoopprijs per vierkante meter van Burgpoort bedraagt ongeveer 350 euro. Laag genoeg voor koper Wijkerzand Projecten 10 om de herontwikkeling in gang te zetten tot vijftig appartementen.

Dat het voor nog minder kan, illustreert de transactie waarmee de kantoren aan het Brassersplein 2 in Delft (6.900 m2 met 125 parkeerplaatsen) en Duitslandlaan 440 in Zoetermeer (3.200 m2) eigendom werden van Renpart Vastgoed XVI CV. De  ondsaanbieder legde er 2,5 miljoen euro voor op tafel bij verkoper Verwaltung Erste Beteiligungsgesellschaft Holland Immobilien. Dat komt neer op een verkoopprijs van nog geen 250 euro per vierkante meter. Voor Brassersplein 2 had de verkoper zelf 27.992.500 gulden betaald aan Eurocommerce Robex (in 1998) en voor Duitslandlaan 440 nog eens 9.600.000 gulden aan Era Bouw (in 1997). Bij elkaar was dat 37.592.500 gulden, omgerekend 17.058.733 euro. Zeven keer het bedrag dat Renpart er onlangs voor neerlegde.

Sloop

Een deel van de Nederlandse kantoren gaat momenteel tegen ramsjprijzen van de hand, zo veel is duidelijk. De betrokken partijen zelf zijn niet altijd scheutig met het vermelden van de prijzen, laat staan met de achtergronden van de transacties. Maar aangenomen dat eigenaren van probleemvastgoed geneigd zijn te wachten op betere tijden, zijn het in veel gevallen hun financiers die ervoor zorgen dat het vastgoed toch op de markt komt. Dit om nog zo veel mogelijk van het uitgeleende geld terug te halen en slechte leningen van de balans te halen. Sommige van die transacties – vooral de grote – halen de publiciteit. Zoals in december vorig jaar, toen Rabobank de lening onder 430.000 m2 vastgoed van Marcel Boekhoorn’s Chalet Group voor 430 miljoen euro verkocht aan Kildare – ofwel 1.000 euro per vierkante meter. Het Amerikaanse private-equitybedrijf is daarmee de facto eigenaar van de portefeuille. Rabobank verliest 150 tot 180 miljoen euro op de leningverkoop en Boekhoorn schiet er voor zo’n 100 miljoen euro bij in, aldus bronnen dicht bij de leningverkoop.

Woningen op plaats kantoren

Andere probleemverkopen zijn te herkennen aan het gegeven dat ze een (gebieds)transformatie mogelijk maken. De daarvoor benodigde afwaardering is zo groot, dat de eigenaren er niet snel toe zullen overgaan zonder ingrijpen van de bank. Snippe Mans Projecten begon november vorig jaar met de sloop van 100.000 m2 kantoorruimte in Diemen Zuid voor de ontwikkeling van 3.000 woningen in het project Holland Park. De hiervoor opgekochte panden vertellen het verhaal van de nasleep van de jongste vastgoedcrisis. Snippe Mans Projecten hoefde niet diep in de buidel te tasten voor de Diemense ontwikkellocatie. Zo werd Eekholt 2 (5.351 m2) voor 1,5 miljoen euro overgenomen van Tasman Properties CV. De CMBSlening onder die vennootschap, de MPC Portfolio Loan, liep in 2009 af en stond in 2012 diep onder water. Een ander gebouw, Borchstaete aan Wildenborch 4, werd voor 975.000 euro gekocht van Merin, het voormalige Uni-Invest dat in 2012 via een overname van de onderliggende CMBS-lening in handen kwam van private-equitypartijen TPG en Patron Capital. Het wegstrepen van de schuld aan achtergestelde CMBS-houders plaveide de weg voor een grote afwaardering op de portefeuille en het oormerken van ongeveer veertig panden voor verkoop tegen grondwaarde. Ook kocht Snippe Mans Projecten grond uit de met 2,8 miljard euro afgewaardeerde portefeuille van de genationaliseerde vastgoedfinancier SNS Property Finance (tegenwoordig Propertize). De prijs voor in totaal 2,4 hectare aan Eekholt 30 en nabij Eekholt 2 bedroeg 2,5 miljoen euro.

Blinde paniek

Niet overal in Diemen-Zuid ontmoet Snippe Mans Projecten de bereidheid kantoorpanden te verkopen voor een paar honderd euro per vierkante meter. Jaap Wolters wikt en weegt namens het Fusiefonds van Hanzevast, eigenaar van Eekholt 54 (5.942 m2 met 75 parkeerplaatsen). ‘Snippe bood 1,2 miljoen euro voor ons pand. We hebben ons de principiële vraag gesteld: wil je op het dieptepunt van de beleggingsmarkt in blinde paniek afscheid nemen van je bezit? Of willen we verbetering aanbrengen in de bezettingsgraad van 63 procent en de huurstroom van 250.000 euro? Wij kiezen de weg naar voren’, aldus de oprichter en CEO van Hanzevast. ‘We zitten hier niet om een portefeuille te saneren. Een scheiding maken tussen kansrijk en kansarm vastgoed en aan de slag gaan is een kortetermijnstrategie. Je boekt er snel resultaat mee, maar dat is niet optimaal. Wij zijn van de lange adem en vol vertrouwen dat de waarde van de portefeuille weer gaat stijgen. Ons totaal aan contractverlengingen en –vernieuwingen toont al jaren een stijgende lijn: 30.000 m2 in 2011, 68.000 m2 in 2012, 100.000 m2 in 2013 en 104.000 m2 in 2014. De gemiddelde resterende duur van onze contracten is met 4,75 jaar zeer hoog. In 2015 loopt maar 7 procent van de huurcontracten af. Dus als we net zo veel verhuren als in 2014, zal de huidige leegstand fors dalen’, aldus Wolters. Toch is de nabije toekomst ongewis voor wat betreft het eigendom van Eekholt 54. Het Fusiefonds moet per 15 juli zijn lening van ongeveer 135 miljoen euro afbetalen. Gemakkelijk wordt dat niet, weet ook Wolters, want de portefeuille staat ver onder water. Eind 2012 bedroeg de taxatiewaarde nog maar 103 miljoen euro en sindsdien is voor een onbekend bedrag afgeboekt. Wat het nog moeilijker maakt, is het gegeven dat geldschieter Deutsche Pfandbriefbank de financiering onder het Fusiefonds ongeveer twee jaar geleden heeft overgedragen aan FMS Wertmanagement, de Duitse bad bank.

Geld ophalen bij klant

De topman van Hanzevast probeert – tot nu toe vergeefs – een gesprek aan te gaan om een deel van de schuld weg te strepen en de rest af te lossen met nieuw eigen vermogen van participanten in het Fusiefonds of andere geldschieters. ‘Waarom moet je problemen met een lening oplossen met een private-equitypartij als het ook kan met je klanten?’, vraagt Wolters zich af. Maar naar eigen zeggen vindt hij met die benadering weinig gehoor bij de Duitse bank. ‘Banken reageren laat of helemaal niet. We hopen en verwachten dat die radiostilte samenhangt met de overheveling van het toezicht naar de Europese Centrale Bank (ECB). Banken hebben in 2014 enorm afgeschreven op hun leningen, de taxatiewaarden zijn gedaald en de druk van interne audit committees om slechte leningen af te wikkelen nam enorm toe. Dat is nu achter de rug. 2015 moet het jaar worden waarin we alsnog in gesprek raken met banken’, aldus Wolters.

Creative destruction

Maar niet iedereen wijt de strengere houding van banken aan de overheveling van het toezicht naar de ECB. ‘Banken wisten al wat ze in de boeken hadden. Wat wel is veranderd, is hun verwachting daarvan’, aldus Dirk Brounen, hoogleraar Real Estate Economics aan Tilburg University. ‘Na regen komt zonneschijn, was de overtuiging van vastgoedpartijen waarmee iedere bank werd geconfronteerd. Drie slechte jaren werden gevolgd door drie goede jaren. Toen dat ritme was doorbroken, moesten banken de vraag beantwoorden: hoe moeten we deze lening rubriceren op basis van dit perspectief ?’ ‘Er treden structurele veranderingen op. Een periode van zeventig jaar fysieke groei is voorbij. We hebben nu een evenwichtsmarkt waarin groei niet meer vanzelf spreekt en gemiddeld trager verloopt. En op de kantorenmarkt beginnen de invloeden van flexwerken en ICT zich nu te manifesteren. Het economisch herstel zal tot groei leiden van de kantoorwerkgelegenheid. Maar het geloof in herstel is niet meer zo sterk als in de jaren negentig.’ ‘Het feit dat banken minder vaak het voordeel van de twijfel geven, is een voedingsbodem voor een andere werkwijze. Creative destruction betekent afscheid nemen van locaties die niet werken, om ze via nieuwbouw of transformatie naar een volgende fase te brengen. De eerste stap is om vast te stellen dat het op de bestaande manier niet gaat lukken. Het keerpunt wordt gemarkeerd door verlies. Dat is niet gemakkelijk. Maar gesprekken daarover zullen steeds vaker plaatsvinden.'

Blijf altijd op de hoogte met onze nieuwsbrief

Persbericht: JSB Hanze Goteborg 28 september 2018

28 september 2018

Geachte bondhouder, Namens de uitgevende instelling...

Lees meer

Persbericht: JSB Hanze Goteborg September 2018

10 september 2018

Geachte bondhouder,   Namens de uitgevende...

Lees meer

Persbericht: JSB Hanze Goteborg juni 2018

28 juni 2018

Geachte bondhouder, Namens de uitgevende instelling...

Lees meer

Persbericht: JSB Hanze Goteborg maart 2018

28 maart 2018

Geachte bondhouder, Namens de uitgevende...

Lees meer

Nieuwe website



Wij hebben een nieuwe website op www.hanzevast.nl. Bestaande investeerders kunnen hier nog wel fondsinformatie inzien. U krijgt bericht zodra ook deze gemigreerd worden naar de nieuwe website.