Home » Nieuws » VM: Huurverlaging maar een van de wegen naar hogere bezettingsgraad

VM: Huurverlaging maar een van de wegen naar hogere bezettingsgraad

19 oktober 2015

Na de sanering van de kantoorbeleggingsmarkt zullen er minder huurverlagingen te vergeven zijn. Drie investment-managers over andere manieren om lege kantoorruimte verhuurd te krijgen.

Trefwoorden: flexibiliteit, maatwerk en een luisterend oor.

Door: Peter Hanff

Huurders blij maken in een neergaande kantorenmarkt valt op papier best mee. Een recept: neem als financier de regie van een distressed portefeuille over, boek er op af en breng het beheer onder bij een goede investment-manager.
Grote kans dat de ontstane ruimte voor huurverlagingen een positieve invloed heeft op de bezettingsgraad. Al is het in de praktijk natuurlijk wat ingewikkelder. Valad gaat niet over één nacht ijs bij het aannemen van mandaten voor ‘bank workouts’. Locaties moeten goed zijn en analyses van de regionale asset-anagers moeten van potentie getuigen. Het aanknopen en onderhouden van relaties met de huurders is ook essentieel. Maar zodra Valad het management  overneemt, dienen de quick wins zich aan. ‘De eerste goodwill kweken we met de aanpak van achterstallig onderhoud’, aldus Richard den Hartigh, head of asset-management Valad Benelux. ‘Daarna gaan we in gesprek over de huur: zit je hier goed, wil je meer of minder ruimte, wat zijn knelpunten van het gebouw en wat vind je van de prijs?’

Modern jasje
Bij bank workouts hebben assetmanagers van Valad nog wel eens wisselgeld in de achterzak. ‘Stel dat de gebruiker meer betaalt dan de markthuur, dan hebben we wat speelruimte om de prijs iets te verlagen in ruil voor een verlenging van de overeenkomst. We creëren een winwinsituatie: de huurder betaalt minder en het risico voor de bank wordt beperkt.’ Maar zoals dat gaat wanneer de crisis alweer even geleden is: de toevoer van bankworkouts stagneert. Valad boorde daarom al een nieuwe markt aan. Het koopt als investmentmanager kantorenportefeuilles in het segment core-plus. De panden die Valad zo al overnam van Unibail-Rodamco, de Kamer van Koophandel, PingProprties en Cortona, zijn doorgaans niet zo
sterk oververhuurd. De investment-manager ziet meer manieren om een pand aantrekkelijker te maken. ‘Het kan zijn dat we de entree moderniseren, of een leegstaande ruimte op de begane grond veranderen in showroom.’ Sporen van jarenlang gebruik worden gewist, casco ruimten krijgen een modern jasje met bijvoorbeeld nieuwe vloerbedekking, dito plafonds en inrichting. Want potentiële gebruikers vinden het lastig zelf een beeld te vormen van hoe het kan worden. Als ze willen, draagt Valad ook zorg voor de verbouwing van de ruimte.

Daan Koopmans, assetmanager Noord-Nederland van fondsbeheerder Hanzevast, bekijkt het per geval. ‘Ieder object verdient zijn eigen creatieve concept, afhankelijk van locatie en kwaliteit. De invulling van leegstand kan gezondheidszorg zijn, flexwerken, creatieve industrie of iets anders. Sommige kantoren hebben we getransformeerd tot woningen, zoals het Heykenshuys, de West-Indische Opslag en de Oude Boteringe in Groningen.’ Voor de afbraak van de voormalige hotelschool aan de Van Ketwich Verschuurlaan in Groningen-Zuid zijn de vergunningen binnen. Het gebouw moet plaats maken voor een woontoren van 50 meter. Meer kantooronttrekkingen zitten bij Hanzevast in de pijplijn.

No-go-areas
Ook Hanzevast ontkwam er niet aan huren te verlagen. ‘Wat is je referentie? Is dat de huur die je voor de crisis vroeg, of de huur die de buurman van je klant betaalt? Ten opzichte van vijf jaar geleden hebben we wel 30 of 40 procent verloren. En de prijzen staan nog steeds onder druk.’ Desondanks ziet Koopmans wel zo’n beetje de bodem. ‘De bezettingsgraad van onze kantoren stabiliseert op een niveau net onder 70 procent’, aldus Koopmans.

Sterker nog: Jaap Wolters, directeur en eigenaar van Hanzevast, signaleert kansen voor de invulling van panden op locaties die tot voor kort golden als de no-go areas van de kantorenmarkt. ‘We zijn in gesprek over de verhuur van duizenden vierkante meters in een standaardkantoor in de Plaspoelpolder in Rijswijk en 1.000 m2 in Nieuwegein. Dat moet nog wel even gebeuren, maar de interesse voor deze locaties vind ik een hoopgevend signaal voor de kantorenmarkt.’ Ook snelweglocaties zijn volgens de topman van Hanzevast bespreekbaar voor gebruikers. ‘Begin 2015 hebben we bijvoorbeeld 4.800 m2 verhuurd langs de A2 bij Utrecht. Dat zijn de betere metrages’, aldus Wolters.
Conclusie van de Hanzevastoprichter: ‘Het trekt weer aan.’ Niet alleen huurverlagingen en het aanboren van nieuwe doelgroepen droegen daaraan bij. Ook het economisch herstel helpt. ‘Bedrijven zijn lang terughoudend geweest met het aangaan van verplichtingen voor huisvesting. Nu ze weer groeien, hebben ze behoefte aan meer kantoorruimte’, aldus Wolters.

Zo aan de slag
Huib Boissevain. ceo van investment manager Annexum, houdt het erop dat de markt voor kantoren ‘voorzichtig’ aantrekt.
‘De onderhandelingspositie van huurders is al een hele tijd niet wezenlijk verbeterd. Eén van de verklaringen daarvoor is dat er stukje bij beetje voorraad verdwijnt door transformatie naar hotels en studentenhuisvesting.’ Ook (voormalig) vastgoed van Annexum verdwijnt uit de voorraad. ‘Een kantoor aan de Van de Sande Bakhuijzenstraat in Amsterdam dat wijzelf hebben verkocht, wordt getransformeerd tot woningen.’

Bron: vastgoedmarkt.nl

Blijf altijd op de hoogte met onze nieuwsbrief

Persbericht: JSB Hanze Goteborg 28 september 2018

28 september 2018

Geachte bondhouder, Namens de uitgevende instelling...

Lees meer

Persbericht: JSB Hanze Goteborg September 2018

10 september 2018

Geachte bondhouder,   Namens de uitgevende...

Lees meer

Persbericht: JSB Hanze Goteborg juni 2018

28 juni 2018

Geachte bondhouder, Namens de uitgevende instelling...

Lees meer

Persbericht: JSB Hanze Goteborg maart 2018

28 maart 2018

Geachte bondhouder, Namens de uitgevende...

Lees meer

Nieuwe website



Wij hebben een nieuwe website op www.hanzevast.nl. Bestaande investeerders kunnen hier nog wel fondsinformatie inzien. U krijgt bericht zodra ook deze gemigreerd worden naar de nieuwe website.